Свою статью хочу начать с вопроса: является ли нотариус – гарантом заключаемой сделки? И сразу отвечу – нет.
Считается, что если сделка с квартирой, не важно купля-продажа, мена, другое совершена в кабинете у нотариуса, т.е. в письменной форме с нотариальным удостоверением, печатью и сборами за оформление сделки, то это гарантия безопасности участников сделки. А если точнее, одной стороны – потенциального собственника недвижимого имущества. Увы, данная позиция не является верной.
Почему нас так завораживает фраза в нотариальных документах «Дееспсобность..проверена»?! Каким образом нотариус это установил? Из своей практики могу сказать, что нотариусы, если и приходят в суд для допроса, все как один утверждают, что оспариваемая дееспособность, была проверена ими путем пары заданных вопросов, что-то типа: «Как вас зовут? Для чего Вы здесь?».
Обратите внимание, что в обязанности нотариуса не входит проверка состояния отчуждающей, распоряжающейся имуществом стороны.
Под состоянием мы понимаем психический «статус» человека, принимающего распорядительное решение в отношении недвижимости. Да, нотариус пишет в договоре «..дееспособность…проверена…», но кто отвечает за последствия, если в ходе судебного разбирательства выясняется, что человек как минимум наблюдался у психиатра или нарколога или невропотолога?! Правильно, это точно не нотариус, а теперь уже без одной минуты лицо, опрометчиво приобретшее квартиру.
Дееспособность – термин правовой, и признать недееспособным человека можно только в судебном порядке, в том числе по состоянию своего здоровья. Оценку состоянию здоровья дает компетентный медицинский работник, в то время как наличие у нотариуса обязательных медицинских познаний, не предусмотрено законодательством. И оценка нотариусом дается «на глаз», с учетом своего «жизненного опыта» и заинтересованности в сделке.
Именно поэтому, зачастую, в случае судебного оспаривания совершенной сделки, суд не принимает во внимание наличие в договоре данного положения, показания нотариуса о том, что распорядившаяся имуществом сторона пришла сама, на своих двух ногах, в глазах наблюдалась ясность ума и в словах разумность и понимание своих действий, личность гражданина установлена и удостоверена паспортом.
Как правило, ставится вопрос о том – в каком состоянии находилось распоряжающееся лицо? А знаете ли вы, что по почерку и подписи в договоре, иным объективно подтвержденным данным устанавливается, что распорядившееся имуществом лицо находись в «измененном состоянии»? И этот установленный факт свидетельствует, что лицо в полной мере не могло отдавать отчет своим действиям, руководить ими и понимать порождаемые его действиями правовые последствия, т.е. говоря нормальным языком – не понимало это лицо, что продавало, меняло или иным образом, распоряжалось своей квартирой.
Не обольщайтесь, что «измененное сознание» - это только психические отклонения у человека, Это состояние может быть следствием того, что он пьяный, наркоман или принял таблетки, влияющие на сознание, или находился в стрессовой ситуации (смерть близкого человека, увольнение с работы, иное), что так же станет ясно в результате, проведенных экспертиз. Такое состояние не исключает дееспособность лица, а свидетельствует лишь о временном периоде нахождения лица в данном состоянии. На основании полученного вывода, суд принимает решение о недействительности совершенной сделки. Нотариус здесь уже не поможет…
Возникает вопрос - как быть в данных ситуациях? Как застраховать себя от риска утраты приобретенного имущества? Ответ на этот вопрос есть. При заключении сделок надо изучать не только объект недвижимости, но и его собственника. Необходимо сделать запросы в наркологический и психоневрологический диспансеры, изучить историю болезни собственника от рождения до момента сделки, собрать характеризующий материал на собственника (в том числе сведения о привлечении его к уголовной и административной ответственности), истребовать водительское удостоверение. И на мой взгляд, немаловажно, в день сделки провести психолого-психиатрическое освидетельствование собственника, на предмет состояния его здоровья в момент заключения сделки в простой письменной форме. Безусловно, это потребует дополнительных материальных затрат, но, что лучше потратить с разумом несколько тысяч рублей, чем рискнуть сотней тысячей свободно-конвертируемой валюты?! А еще лучше, обратитесь к специалисту, который сэкономит ваше время и деньги, проверив всю подноготную не только недвижимости, но и его собственника.
