Правовое регулирование приобретения недвижимости в многоквартирных домах физ.лицами на стадии, когда недвижимое имущество (многоквартирные дома) еще не введены в эксплуатацию осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве».

- На основании заключения договора об участии в долевом строительстве.

- Путем выпуска облигаций особого вида – жилищных сертификатов.

- Жилищно-строительными кооперативами.

Любой иной вариант приобретения недвижимости свидетельствует о наличии большего числа рисков для приобретателя, а заключенный договор может быть признан по иску покупателя недействительным. Но для покупателя это будет потеря времени, нервов.

В соответствии с вышеуказанным законом вы вправе потребовать предоставить вам проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства, финансовую документацию и учредительные документы застройщика.

1.     Риски покупки квартиры по предварительному договору купли-продажи.

Покупка квартиры в строящемся доме не на условиях долевого участия, а на условиях предварительного договора купли-продажи (далее ДКП) может привести к следующим рискам:

- Заключение предварительного договора не с самим застройщиком, а с фирмой посредником может привести к ситуации, когда, уже в построенном доме, когда квартиры могут быть проданы дважды, и компанией застройщиком и фирмой посредником.

- Если предварительный договор заключен непосредственно с застройщиком, то основной ДКП недвижимости скорее всего будет закончен уже по истечении года с момента заключения предварительного договора, что позволит компании застройщику отступить от его условий, поскольку срок действия предварительного договора согласно гражданского кодекса РФ – 1 год. В этом случае покупателю могут быть навязаны совершенно иные условия ДКП, нежели те, о которых шла речь в предварительном договоре, и  в связи с этим для него будет возможен лишь один вариант действий – добиваться через суд возврата уплаченных застройщику денег.

2.     Схема с куплей-продажей векселя и заключением предварительного договора

Застройщику выгодно, используя расчеты векселем получить деньги, уплата НДС по которым, будет произведена только при подписании основного ДКП объекта недвижимости.

При этом вы фактически покупаете вексель, одновременно с вами заключается предварительный договор купли-продажи с возможностью оплаты векселем. Очень часто предлагается приобрести вексель не самого застройщика, а третьей организации.

Риски данной схемы заключаются в том, что вместо оплаченной квартиры в момент готовности дома вам могут просто вернуть уплаченные по векселю деньги, а в случае, когда вексель выдан другой организацией, может оказаться, что данной организации уже не существует, вексель окажется не настоящим, или ликвидность векселя не будет соответствовать стоимости квартиры.

3.     Риски покупки квартиры по договору долевого участия

3.1.      Внесение стоимости жилья двумя суммами: первая – заявленная стоимость недвижимости (фактически составляет примерно 55% от стоимости объекта недвижимости); вторая – оставшуюся часть суммы предлагается оплатить по различным схемам страхования.

Риск возникает в  случае расторжения покупателем по каким-либо причинам договора инвестирования. Если расторжение договора по инициативе покупателя не входит в число страховых случаев, то получить назад 45% внесенных денег покупателю не удастся.

3.2.     Требуйте, чтобы вам на руки был выдан проект строительства. При заключении договора проверьте, чтобы была сделана ссылка на проект, при описании приобретаемого объекта недвижимости. (Это лишит застройщика возможности передать вам в собственность квартиру меньшей площади или другой планировки, в связи с изменением архитектурного плана). Заключение договора по объекту, проект по которому еще не готов возможно только, если разрешение на строительство было получено до 01 апреля 2009 г., в остальных случаях застройщик вас вводит в заблуждение, или действует в нарушение закона.

При заключении договора проверьте, указаны ли:

- объект недвижимости;

- сроки сдачи объекта недвижимости;

- ответственность сторон.

Объект недвижимости должен быть описан как можно более подробно, а именно: адрес дома, номер подъезда; этаж, на котором будет находится квартира; ее номер, площадь и количество комнат, наличие и площадь балкона.

Важно: если объект недвижимости будет определен просто как однокомнатная квартира, то в случае последующих судебных тяжб, суд может отклонить исковое заявление покупателя, поскольку объект не определен, возможны варианты и споров между покупателями о том, кто в какую квартиру вселяется. Будет неприятно сделать в квартире ремонт, а потом освободить ее и переселяться в другую, потому что другие покупатели вписали в свой договор номер квартиры.

3.3.     Проверьте каким образом оформлена земля, на которой возводится объект недвижимости.

Потребуйте ознакомить вас с данными документами застройщика.

Чего нужно остерегаться:

- земля взята застройщиков в краткосрочную аренду (в этом случае покупателю могут отказать в регистрации в приобретенной квартире, и ему придется в судебном порядке добиваться продления договора аренды земли застройщиком);

- земля оформлена в бессрочное пользование (это является прямым нарушением Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым земля должна быть или оформлена в собственность, или должен быть заключен договор аренды, при бессрочном пользовании, покупателю могут отказать в оформлении права собственности на объект недвижимости).

3.4.     Нарушение сроков оформления права собственности на объект недвижимости по окончанию строительства.

Такие нарушения возможны по нескольким причинам, одно из которых не подписание госкомиссией акта приемки многоквартирного дома. Если разрешение на строительство получено до 01.04.2009 г., а по условиям договора ответственность застройщика возникает только вследствие его вины, то по данным основаниям Вы не получите неустойку за просрочку. Если же разрешение на строительство оформлено после указанной даты, то по закону «О долевом участии…» застройщик несет ответственность в любом случае.

Другой случай, затягивание оформления права собственности застройщиком, который взял на себя обязанности по оформлению за дополнительную плату. Ответственности за это застройщик не несет. Поэтому покупателю будет необходимо самостоятельно зарегистрировать права собственности, а уплаченные за услуги по регистрации деньги взыскивать в судебном порядке.

Оргинал статьи